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缺地与资金充足 “限”字诀难抑房企拿地热情
来源: 作者: 时间:2016-9-23 14:37:44 关注:836

热点城市相继出台的调控政策,似乎并未给土地市场带来实质影响。

  近日,出台了调控政策的南京、杭州、武汉等地,纷纷推出首批土地试水,南京还首度尝试了“限定高价、摇号竞得”的新规则。在实际出让中,杭州、武汉的部分地块仍以极高的溢价率成交,南京的大部分地块则达到最高限价,将以摇号的方式决定得主。

  8月以来,上述三个城市分别出台了以限价、限购、限贷为主的调控政策,调控力度仅次于一线城市。

  但很多业内人士对其效果并不看好,认为虽然这些政策能够在一定程度上抑制房屋成交量,但若资产荒和库存偏紧的基本面不能改善,企业就不会放弃对土地的争夺,且“抢地潮”还会向更多的城市蔓延。

  就在南京全部5宗土地都实现“熔断”的9月21日,东莞、无锡,再度出现“马拉松式”的土地交易。其结果是,东莞诞生单价最高的高价地,无锡的一宗土地交易则创下耗时近7个小时的纪录。

  “抢地”局面未改

  9月下旬,南京迎来今年最大规模的供地,总计27宗土地。自19日至21日的3天内,南京共有18宗土地迎来网上交易,其中有4宗纯商业用地,另外14宗土地均带有住宅性质。

  这些土地是在今年8月12日正式挂出,在这前一天,南京发布调控新政,首创“摇号拿地”政策,即对土地实施最高限价,当达到最高限价后,采取摇号的方式来产生得主。同时还强调,“土拍网上竞价达到最高限价90%时,该地块所建商品住房必须现房销售。”

  这些政策被认为颇具独创性。在此之前,深圳于今年上半年试行现房销售。北京则早已对土地交易实施最高限价,但在达到最高限价后,多以竞拍保障房面积的方式来决定最终得主。南京不仅将“现房销售”和“最高限价”相结合,还首度提出“摇号拿地”的办法。

  从实际情况来看,这并不能避免市场的激烈竞争。18宗土地中,仅有4宗商业用地未能拍至最高限价。其余14宗土地的价格全部达到上限,将在23日进入“摇号”阶段,并将全部以现房方式进行销售。

  值得注意的是,参与“G45铁心桥地块”和“G48浦口区江浦街道白马3号地块”摇号的企业,共有42家;参与“九龙湖地块”摇号的企业,一共有64家。“抢地”局面明显。

  某大型房企南京项目负责人向21世纪经济报道记者表示,最近大半年来,南京房企普遍处于“缺粮”状态,因此一旦有土地供应,便很容易遭遇疯抢。且在南京库存告急的情况下,企业对土地价格的接受度普遍提高,对高价地的出现已经“见怪不怪”。

  9月20日,杭州迎来了新政之后的首批土地拍卖,涉及余杭、萧山的5宗地块。这批土地的出让共历时4个半小时之久,其中,“萧山新街24号地块”的竞拍时间就超过了3个小时,楼面价12690元/平方米,溢价率323%,刷新了杭州宅地出让最高溢价率纪录。

  随后出让“萧山新街25号地块”,楼面价达到12760.41元/平方米,溢价率达326%,再次刷新纪录。这两宗地块共吸引了27家竞买单位报名参与。

  早在9月13日,武汉也迎来新政后的首场土拍,但热度相对冷淡。在参与竞拍的8宗土地中,有1宗位于新洲的地块流拍,另外7宗最终成交。其中,位于汉阳燎原村的一宗旧城改造用地以底价成交;另一宗位于武昌区秦园路店商服地块也底价成交。

  虽然此次竞拍未诞生新的“地王”,但在黄陂区武湖街一宗纯住宅用地的出让中,竞争十分激烈,溢价率达到了486.47%,楼面地价4809.7元/平方米。

  此前出台新政的厦门、郑州,到目前为止尚未推出土地交易。苏州则将于本月内推出一批土地,并按照其最新的制度来拍卖:住宅用地竞买保证金由现行的20%提高到30%或以上,土地出让金首付款由现行的50%提高到60%或以上,全额土地出让金支付期限调整为3个月内。

  “限”字诀难敌资产荒

  在这些土地出让之前,上述三个城市分别出台了楼市调控政策。

  8月11日,南京发布新政,除调整土地出让竞价方式外,还将二套房的最低首付比例提高至35%。8月31日,武汉发布新政,将中心城区的二套房最低首付比例提高至40%。9月18日,杭州发布新政,对部分区域房屋实施限购。

  这被看做是今年以来第二波楼市调控的代表。之前,因房价上涨过快,南京、苏州等“强二线城市”出台相关政策予以调整。进入下半年,楼市资金依然充裕,并从“强二线城市”溢出,涌向其他二线城市。因此7月以来,除南京、苏州加码调控外,厦门、武汉、郑州、杭州等地也纷纷出台调控措施。

  这些政策涵盖限购、限价、限贷等方面,主要面向需求端,政策力度仅次于一线城市。南京、苏州、郑州等地还对土地出让做出一定的限定,如实施最高限价、提高土地出让的保证金比例,等等。

  某知名业内人士向21世纪经济报道记者表示,政策的实际效果和心理影响,可能会使得房屋成交量出现一定的回落。但在土地交易市场,这些政策的效果恐怕并不明显。

  该人士还指出,当前市场过热的主因在于资金潮下的资产荒,在实体经济相对低迷、优质资产缺乏的情况下,资金流向房地产市场的趋势很难改变,一二线城市的房屋和土地都将持续被资金追捧。

  “现阶段很多房地产公司的逻辑,通常是将获取项目、养活团队放在首位,项目的利润率则是次要的考虑因素。” 上述大型房企南京项目负责人表示,南京这批集中出让的“现房销售”项目,未来有可能遭遇相对冷淡的市场环境,以及激烈的同业竞争,但企业在现阶段并不会有着过多的考虑。

  另一方面,经过此前的“去库存”,东部城市的库存规模再度进入偏紧区间。根据易居克而瑞的数据,在2014年6月,杭州新建商品住宅的去化周期为26个月,属于偏高的水平。截至今年8月底,该指标已降至5.2个月的水平,位于偏紧区间。这种变化颇能解释近期杭州房价持续上涨的现象,也反映出杭州出台“限购令”的背后原因。

  同样地,截至8月底,南京的新建商品住宅去化周期则不足3个月,苏州、厦门的去化周期则不足6个月,均处于“告急”的警报状态。

  一些房企人士则质疑制度的合理性。其中,“摇号”政策被指带有内部操作的空间,缺乏公平性。提高土地竞买保证金比例的做法,则被认为没有实际意义。

  北京某大型房企相关负责人认为,按照惯例,保证金金额通常相当于底价的20%-30%左右,对于志在拿地的企业来说,即使提高该比例也不会造成太大影响。只有一种情况例外,即地方政府集中大规模推地,“有些企业对其中多宗地块感兴趣,光是支付的保证金就达上亿元。”但他认为,对于现金流充裕的大型房企来说,这也不会造成太大影响。

  他表示,现有的调控手段很难阻止企业的拿地热情。

  专业人士指出,除非降低流动性、大幅增加土地供应,否则“抢地”的局面并不能得到根本改善,且还可能向其它城市进一步蔓延。

  根据某地产的数据,截至21日,9月全国已成交31宗超过10亿元的地块,其中溢价率超过100%的地块达到了21宗。如果加上已经触碰最高限价的南京14宗地块,该类土地则达到35宗,接近8月的水平。

  9月21日上午,东莞茶山横江村地块作为新鲜出炉的楼面单价最高土地而面世。该土地的拍卖历时两个小时,溢价率为411%,折合楼面地价12517元/平方米。同日,无锡市明丽雅地块历经近7个小时、271轮现场竞价而拍出,成交的楼面价为10069元/平方米,溢价率为267%。两块土地的得主分别为时代地产和富力。